不動産の相続に関するコラム記事 | 宇都宮相続相談窓口

不動産の相続について「分けられない財産」をどう扱うか

「実家を相続したが、誰も住む予定がない。売却すべき?」
「兄弟3人で不動産を相続したが、どう分ければ公平?」
「相続税の計算に使う不動産の評価額が、実際の価値と全然違う」
「不動産を売却したいが、相続人全員の同意が必要?」
「古い家と土地を相続したが、維持費が負担になっている」

相続財産の中で、最も扱いが難しいのが不動産です。

現金や預貯金は「1,000万円を3人で分ける」というように簡単に分割できますが、不動産はそうはいきません。
まるで「一つしかないケーキを、切らずに3人で分ける」ようなものです。

不動産の相続が難しい理由は、以下の点にあります:

物理的に分割できない

• ・一つの家を3つに切り分けることはできない
• ・土地も分筆すると価値が下がる場合がある
• ・共有にすると後々のトラブルの元になる

評価が複雑

• ・相続税評価額(路線価など)と実際の売買価格が大きく異なる
• ・評価のタイミングで価格が変動する
• ・不動産鑑定士によっても評価が異なることがある

維持管理のコスト

• ・固定資産税の継続的な負担
• ・建物の老朽化による修繕費
• ・空き家になった場合の管理責任

流動性が低い

• ・すぐに現金化できない
• ・買い手が見つからない物件もある
• ・売却に時間とコストがかかる

さらに、不動産には「思い出」という感情的な価値も含まれています。
親が大切にしていた実家、子ども時代を過ごした家――金銭的な価値だけでは測れない要素が、相続人間の対立を生むこともあります。

しかし、適切な知識と計画があれば、これらの課題は解決可能です。
不動産の相続では、以下の3つの大きな決断が必要になります:

決断1: どう分けるか(分割方法の選択)

• ・現物分割: 不動産をそのまま特定の相続人が取得
• ・代償分割: 不動産を取得した人が他の相続人に代償金を支払う
• ・換価分割: 不動産を売却して、代金を分ける
• ・共有: 相続人全員で共有する(非推奨)

決断2: どう評価するか(評価方法の選択)

• ・路線価による評価(相続税計算用)
• ・固定資産税評価額
• ・不動産鑑定評価
• ・実勢価格(時価)

決断3: 保有するか売却するか

• ・そのまま保有して居住・賃貸に活用
• ・売却して現金化
• ・リフォーム・建て替えして活用

宇都宮東法律事務所では、不動産の相続に関する法律問題について、豊富な経験を持つ弁護士が皆様をサポートしています。
不動産業者、税理士、司法書士などの専門家とも連携し、法律面だけでなく、実務面でも最適な解決策をご提案します。

このページでは、不動産の相続に関する重要な情報をわかりやすく解説します。

【特に注意が必要なケース】
以下に該当する場合は、早めに専門家へのご相談をお勧めします。

• ⚠️ 不動産の評価額が高額(数千万円以上)
• ⚠️ 相続人が多数(5人以上)
• ⚠️ 相続不動産が複数ある
• ⚠️ 農地や山林が含まれている
• ⚠️ 借地権・底地の問題がある
• ⚠️ 共有名義になっている
• ⚠️ 境界が未確定
• ⚠️ 建物に違法建築の疑いがある
• ⚠️ 相続人の一部が海外在住
• ⚠️ 売却を急いでいる