遺産不動産の売却手続き完全ガイド｜知っておくべき5つの注意点

弁護士法人宇都宮東法律事務所代表社員（パートナー弁護士）

保有資格 / 弁護士

相続した不動産の売却を検討されていますか？遺産不動産の売却は通常の不動産売却とは異なる手続きや注意点があります。本記事では、遺産相続から売却完了までの流れ、必要書類、複数の相続人がいる場合の対応方法など、専門的な知識をわかりやすく解説します。遺産不動産の売却手続きにおける落とし穴を回避し、スムーズな取引を実現するためのポイントを押さえることで、時間と労力を節約し、トラブルなく売却を完了させることができます。

遺産不動産の売却手続きを始める前に知っておくべきこと

親族が亡くなり、不動産を相続した場合、その処分について悩まれる方は少なくありません。居住用や投資用として活用する選択肢もありますが、維持管理の負担や相続人間の事情により、売却を検討されるケースも多いでしょう。

遺産不動産の売却手続きは、通常の不動産売却とは大きく異なる点があります。最も重要な違いは、売却前に相続手続きを完了させる必要があることです。相続登記が完了していない不動産は、原則として売却することができません。

また、複数の相続人がいる場合は、全員の同意を得ることが売却の前提条件となります。こうした手続きには時間がかかるため、売却を検討されている方は早めの準備が重要です。

法務省の統計によると、相続登記がされていない不動産は全国で約2割存在するとされています。こうした「所有者不明土地」は、将来的な売却が困難になるケースも少なくありません。2024年の民法・不動産登記法改正により、相続登記の義務化も進められており、早期の対応が求められています。

遺産不動産の売却手続きを始める前に、相続関係を明確にし、必要書類を収集しておくことで、スムーズな売却が可能になります。次のセクションでは、具体的な売却手続きの流れについて解説します。

遺産不動産の売却手続きの流れ

遺産不動産の売却手続きは、大きく「相続手続き」と「売却手続き」の2段階に分けられます。スムーズな売却を実現するためには、この流れを正確に把握しておくことが重要です。

相続の発生と相続人の確定
まず被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、法定相続人を確定します。相続関係説明図を作成しておくと、後の手続きがスムーズになります。
遺言書の確認
遺言書がある場合は、その内容を確認します。公正証書遺言であれば公証役場で、自筆証書遺言であれば家庭裁判所での検認手続きが必要となります。
遺産分割協議
遺言書がない場合や、遺言書に不動産の帰属先が明記されていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。協議の結果は「遺産分割協議書」として文書化します。
相続登記の申請
遺産分割協議書または遺言書に基づき、法務局で相続登記を行います。この手続きには、相続関係を証明する戸籍謄本等の書類が必要です。
不動産売却の準備
相続登記完了後、不動産会社に査定依頼を行い、売却価格を決定します。売買契約前に必要な書類（登記簿謄本、固定資産税評価証明書など）を準備します。
売買契約の締結
買主が決まれば、売買契約を締結します。不動産の名義が複数の相続人になっている場合は、全員の署名・捺印が必要です。
決済・引き渡し
契約から1〜2ヶ月後に決済・引き渡しを行います。この時点で売却代金を受け取り、固定資産税等の精算も行います。
確定申告
売却した年の翌年に、所得税の確定申告を行います。譲渡所得がある場合は税金の納付が必要です。

相続手続きと不動産売却手続きの関係性

遺産不動産の売却において、相続手続きと売却手続きは切り離せない関係にあります。相続手続きが完了していない状態では、売却契約を締結することができません。

ただし、相続手続きに時間がかかる場合でも、並行して不動産会社への査定依頼や買主探しを始めることは可能です。その場合、不動産会社に相続手続き中であることを伝え、売買契約のタイミングについて相談しておくことが重要です。

相続登記は法務局での手続きとなりますが、必要書類の収集や申請書の作成には専門的な知識が必要です。不慣れな場合は、司法書士などの専門家に依頼することをお勧めします。

遺産分割協議はなぜ重要なのか？

遺産不動産の売却手続きにおいて、遺産分割協議は特に重要なステップです。遺言書がない場合、法定相続分に従って不動産が共有状態となりますが、共有不動産の売却には全共有者の同意が必要となります。

遺産分割協議では、以下の選択肢から不動産の取扱いを決めることになります：

現物分割：不動産を特定の相続人に帰属させる
換価分割：不動産を売却し、売却代金を分割する
共有持分のまま維持：相続人全員で共有する

売却を前提とする場合は、換価分割を選択するのが一般的です。その場合、売却代金の分配方法や売却までの管理方法などについても協議しておくことが重要です。

遺産分割協議は全相続人の合意が必要であり、一人でも反対すると成立しません。相続人間で意見の相違がある場合は、早めに話し合いの場を設けることが大切です。

遺産不動産の売却手続きに必要な書類と取得方法

遺産不動産の売却手続きには、通常の不動産売却よりも多くの書類が必要となります。ここでは、主要な必要書類とその取得方法について解説します。

1. 相続関係を証明する書類

被相続人の戸籍謄本一式
出生から死亡までの連続した戸籍
取得方法：被相続人の本籍地の市区町村役場
費用：1通あたり約450円〜750円

相続人全員の戸籍謄本
現在の戸籍
取得方法：各相続人の本籍地の市区町村役場
費用：1通あたり約450円〜750円

被相続人の住民票除票または戸籍の附票
取得方法：被相続人の最後の住所地の市区町村役場
費用：1通あたり約300円〜450円

2. 不動産関係の書類

登記簿謄本（登記事項証明書）

取得方法：不動産所在地を管轄する法務局
費用：1通600円

固定資産税評価証明書

取得方法：不動産所在地の市区町村役場
費用：1通あたり約300円〜400円

固定資産税納税通知書

取得方法：被相続人宛に送付されたものを使用

3. 遺産分割関係の書類

遺産分割協議書

作成方法：相続人全員の合意内容を文書化し、実印を押印
費用：自分で作成する場合は印紙代のみ

相続人全員の印鑑証明書

取得方法：各相続人の住所地の市区町村役場
費用：1通あたり約300円〜450円

4. 相続登記に必要な書類

相続登記申請書

作成方法：法務局のウェブサイトからダウンロード可能
費用：自分で作成する場合は無料（司法書士に依頼する場合は報酬が必要）

登録免許税の納付書

費用：不動産評価額×0.4%

特に相続関係を証明する戸籍謄本の収集は、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍を集める必要があり、時間と手間がかかります。転籍や改製があった場合は、それらすべての戸籍が必要となります。

また、相続人が多数いる場合や、海外在住の相続人がいる場合は、書類の収集にさらに時間がかかることがあります。早めに準備を始めることをお勧めします。

遺産不動産の売却手続きで注意すべき5つのポイント

遺産不動産の売却手続きを進める上で、特に注意すべきポイントを5つ紹介します。
これらを事前に把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

1. 相続登記が完了していない状態では売却できない

相続登記が完了していない不動産は、売主が確定していないため売却契約を結ぶことができません。相続登記には1〜2ヶ月程度かかることが一般的ですので、売却を急ぐ場合は早めに手続きを始めましょう。

2. 共有名義の場合は全員の同意が必要

遺産分割協議で共有名義となった場合や、遺産分割協議が整わない場合は、不動産が相続人の共有状態となります。共有不動産の売却には、持分の大小に関わらず全共有者の同意が必要です。一人でも反対すると売却できないため、事前の合意形成が重要です。

3. 相続放棄をした人は相続人ではない

相続放棄をした人は初めから相続人ではなかったものとみなされるため、遺産分割協議への参加や同意は不要です。ただし、相続放棄は被相続人の死亡を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。

4. 売却後の代金分配方法を事前に決めておく

売却代金の分配方法や、売却費用（仲介手数料、登記費用など）の負担方法については、事前に相続人間で明確に決めておくことが重要です。遺産分割協議書に記載しておくと安心です。

5. 相続開始から売却までの固定資産税の精算が必要

不動産の固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されます。相続開始から売却までの間に納税が必要になることがあります。また、売買契約時には日割りでの精算も必要です。

相続人全員の同意は必ず必要？

遺産不動産の売却において、相続人全員の同意が必要かどうかは状況によって異なります。

ケース1

遺言書で特定の相続人に不動産が遺贈されている場合遺言書により特定の相続人に不動産が遺贈されていれば、その相続人の名義に変更した後は、その相続人のみの判断で売却が可能です。ただし、遺留分減殺請求の可能性には注意が必要です。

ケース2

遺産分割協議で特定の相続人に不動産を帰属させた場合遺産分割協議で不動産を特定の相続人に帰属させることに全員が合意していれば、その後の売却は当該相続人の判断に委ねられます。

ケース3

共有状態のまま売却する場合遺産分割協議が整わず共有状態のままであれば、民法上、共有物の処分には共有者全員の同意が必要です。一部の相続人が売却に反対する場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起することも検討できますが、時間と費用がかかります。

相続人間で意見が分かれる場合は、専門家を交えた話し合いの場を設けることも有効です。弁護士や司法書士などの専門家は、中立的な立場から解決策を提案してくれることがあります。

遺産不動産売却の税金はどうなる？

遺産不動産を売却する際には、様々な税金が関係してきます。主な税金と注意点を解説します。

相続税不動産を相続した時点で、相続財産の合計額に応じて相続税がかかる可能性があります。基礎控除（3,000万円+600万円×法定相続人数）を超える場合に課税されます。売却前に相続税の申告・納付が必要です。
譲渡所得税（所得税・住民税）不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。計算式は以下の通りです：
譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）

ここで重要なのは「取得費」です。相続した不動産の取得費は、原則として被相続人の取得価額を引き継ぎます。ただし、相続税が課税された場合は、その際の評価額を取得費とすることもできます（取得費加算の特例）。
特例措置相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。この特例は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが条件です。
売却時期による税率の違い不動産の所有期間によって税率が異なります：
所有期間5年以下：短期譲渡所得として39.63%
所有期間5年超：長期譲渡所得として20.315%

相続した不動産の所有期間は、被相続人の取得時から通算されます。

税金は個人の状況によって大きく異なるため、具体的な試算や特例適用の可否については、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。