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不動産相続は、相続トラブルの中でも最も揉めやすい問題のひとつです。不動産は現金や預貯金と違って簡単に分けることができず、しかも高額であるため、「実家を誰が相続するかで揉めている」「不動産の評価額をめぐって意見が対立している」「とりあえず共有名義にしたら身動きが取れなくなった」といった状況に直面すると、個人での解決は非常に困難になります。

宇都宮で不動産相続のトラブルにお困りの方へ当事務所では、代表弁護士伊藤一星を中心に、専門スタッフがチーム体制で、不動産が絡む相続問題の円満かつ適切な解決に向けて全力でサポートいたします。

初回60分無料相談で、今後の見通しを確認できます。 一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。

不動産相続とは？基本知識

不動産相続とは、被相続人が所有していた土地・建物・マンション・農地などの不動産を相続人が承継することです。不動産は遺産の中でも大きな割合を占めることが多い一方、現金のように1円単位で分割できないため、「どう分けるか」「いくらと評価するか」をめぐって相続人間の対立が生じやすい財産です。

また、2024年4月1日からは相続登記（不動産の名義変更）が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしなければ、10万円以下の過料の対象となります。不動産相続は「揉めないこと」と「手続きを放置しないこと」の両方が重要になっています。

不動産を分ける4つの方法

分割方法	内容
現物分割	不動産をそのままの形で特定の相続人が取得する（土地を分筆して分ける場合も含む）
代償分割	一人が不動産を取得し、他の相続人に代償金（差額の金銭）を支払う
換価分割	不動産を売却し、売却代金を相続人で分配する
共有分割	不動産を相続人の共有名義にする

共有分割には要注意

共有分割は一見公平に見えますが、売却や建て替えに共有者全員の同意が必要になるなど、将来のトラブルの火種になりやすい方法です。共有者が亡くなるとその持分がさらに細分化され、世代を経るごとに権利関係が複雑化していきます。当事務所では、安易な共有は避け、代償分割や換価分割を含めた最適な分割方法をご提案します。

不動産の評価方法と代償金の計算

不動産相続で揉める最大の原因は「評価額」です。同じ不動産でも、どの評価方法を使うかによって金額が大きく変わります。

不動産の4つの評価方法

評価方法	特徴
固定資産税評価額	市町村が固定資産税の課税のために定める評価額。実勢価格の7割程度が目安
相続税評価額（路線価・倍率方式）	相続税申告に用いる評価額。実勢価格の8割程度が目安。路線価のない地域は倍率方式
実勢価格（時価）	実際に市場で売買される価格。不動産会社の査定などで把握
鑑定評価額	不動産鑑定士による評価。調停・審判では最も重視される

遺産分割においては、原則として「遺産分割時の時価（実勢価格）」を基準に協議します。低い評価額を主張するか高い評価額を主張するかで利害が対立するため、評価方法の選択は極めて重要です。

計算例（代償分割）

ケース：子2人（長男・次男）、遺産は実家の不動産（時価3,000万円）と預貯金1,000万円、長男が実家を取得する場合

→ 遺産総額：3,000万円＋ 1,000万円＝ 4,000万円

→ 各自の法定相続分：4,000万円 × 1/2 ＝ 2,000万円

→ 長男の取得額：不動産3,000万円（相続分2,000万円を1,000万円超過）

→ 次男の取得額：預貯金1,000万円（相続分に1,000万円不足）

長男は次男に対して、代償金1,000万円を支払うことで公平な分割が実現します。なお、不動産の評価を固定資産税評価額（例：2,100万円）で行うと代償金は550万円となり、評価方法によって支払額が450万円も変わります。

不動産相続でトラブルとなるケース

不動産相続のトラブルには、主に以下の3つがあります。

1. 分割方法をめぐる対立

「誰が不動産を取得するか」「売却するか残すか」で相続人の意見が割れるケースです。

例：

実家に住み続けたい長男と、売却して現金で分けたい次男が対立している
遺産のほとんどが不動産で、分けられる現金がない
先祖代々の土地を手放すことに一部の相続人が反対している

2. 評価額をめぐる対立

不動産を取得する側は低い評価額を、代償金を受け取る側は高い評価額を主張するため、対立が生じやすくなります。

例：

不動産を取得する長男が固定資産税評価額を主張し、次男が実勢価格を主張している
賃貸アパートや農地など、評価の難しい不動産が遺産に含まれている

3. 共有名義・放置された名義の問題

過去の相続で共有にした不動産や、名義変更されないまま放置された不動産が問題化するケースです。

例：

祖父名義のままの土地があり、相続人が十数人に膨れ上がっている
兄弟共有の実家を売却したいが、一人が同意してくれない
相続登記の義務化により、放置していた名義変更への対応を迫られている

栃木県で不動産相続のお悩み、ございませんか？

栃木県は持ち家率が高く、遺産に不動産が含まれるご相談が非常に多い地域です。栃木県内を中心に、これまで数多くの不動産相続トラブルを解決してきた当事務所には、以下のようなご相談が寄せられています。

実家の相続で揉めている

実家に同居していた兄が「家は自分のもの」と主張し、話し合いにならない
空き家になった実家を売りたいが、兄弟の意見がまとまらない

評価額で対立している

不動産の評価額をめぐって意見が食い違い、協議が進まない
相手方が提示した査定額が妥当なのか判断できない

代償金を払えない・もらえない

実家を相続したいが、他の相続人に支払う代償金を用意できない
不動産を取得した相続人が、約束した代償金を支払ってくれない

共有名義で困っている

共有名義の不動産を処分したいが、共有者の同意が得られない
数次相続で共有者が増え、誰が相続人なのかすら分からない

収益物件・農地の相続

賃貸アパートの相続をめぐり、賃料収入の分配で揉めている
農地や山林を相続したが、評価や処分の方法が分からない

相続登記をしていない

亡くなった親の名義のままの不動産があり、義務化への対応に焦っている
登記に必要な遺産分割協議が、そもそもまとまっていない

当事務所が選ばれる「5つの強み」

1. 裁判所選任案件の豊富な経験で公平・適切な解決を実現

代表弁護士伊藤一星は、以下の裁判所選任案件を多数経験しています：

相続財産管理人
破産管財人
成年後見人

これらの経験により、不動産の評価や分割方法の選択において、公平・中立な視点から問題を分析し、法的に適切な解決策を導き出すことができます。裁判所からの信頼も厚く、複雑な不動産相続事案でも的確な判断で解決に導きます。

2. 高齢者支援の専門性で認知症・空き家が関わる事案も安心

伊藤弁護士は、栃木県弁護士会高齢者等援護センター運営委員会の委員長として、高齢者の権利擁護に深く関わっています。

認知症の相続人がいる場合の成年後見の活用や、高齢の親が遺した空き家・実家の処分をめぐる問題にも適切に対応できます。

3. 隣接士業との連携による「ワンストップサポート」で手続き費用も削減

税理士、司法書士、不動産鑑定士、不動産会社等と密に連携しています。不動産の正確な評価から、遺産分割成立後の相続登記・相続税申告・売却まで、一箇所で完結します。

ワンストップサポートのメリット：

不動産鑑定士と連携した正確な財産評価
遺産分割成立後の相続登記・売却まで一貫対応
複数事務所を回る手間が不要
相続税申告期限（10ヶ月）を見据えた計画立案

4. 地域密着！宇都宮地裁・家裁の判決傾向を熟知

栃木県に根差し、宇都宮家裁の審判傾向や実務運用を熟知しています。特に持ち家率の高いこの地域特有の「不動産が絡む遺産分割」に関するノウハウを豊富に保有しており、地域の不動産事情を踏まえた現実的な解決策をご提案できます。

5. 納得のいく「わかりやすい費用体系」で予算に応じた対応が可能

相談者様が不安にならないよう、明確で透明性の高い費用設定を心がけています。ご予算に応じた柔軟な対応も可能ですので、お気軽にご相談ください。

不動産相続解決までの3つのステップ

ステップ1｜遺産分割協議での交渉

まず、相続人間の遺産分割協議の中で、不動産の評価額と分割方法について話し合い、合意を目指します。

重要： 協議に入る前に、不動産の調査（名寄帳・登記簿の取得）と適正な評価を先行させることが重要です。評価の根拠が曖昧なまま話し合うと、感情的な対立に発展しやすくなります。

弁護士のサポート内容：

不動産を含む相続財産の調査（名寄帳・登記簿・公図の取得）
不動産鑑定士・不動産会社と連携した適正な評価額の算定
分割方法（現物・代償・換価・共有）の比較検討とご提案
他の相続人との交渉の代理（弁護士名での交渉により交渉力が向上）
合意に至った場合の遺産分割協議書の作成

交渉のポイント：

通常1～3ヶ月程度で合意に至るケースが多い
協議段階で解決すれば、最も時間・費用を抑えられる
遺産分割協議書は相続登記にも使用するため、弁護士に作成を依頼し、法的効力を確保する

ステップ2｜遺産分割調停（家庭裁判所）

協議がまとまらない場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停委員が間に入り、中立的な立場から話を聞き、合意に導くプロセスです。

調停の流れ：

申立書を家庭裁判所に提出（相手方の住所地を管轄する家裁）
調停期日の指定（通常、申し立てから1ヶ月程度で第1回期日）
調停委員による相談・交渉（評価額に争いがある場合は不動産鑑定が行われることも）
合意に至れば、調停調書（裁判所の公式文書）で確定

調停のメリット：

第三者が介入することで冷静な話し合いが可能
調停調書は審判と同じ効力を持ち、そのまま相続登記にも使用できる
非公開で進行するためプライバシーが守られる

期間： 通常6ヶ月～1年程度

ステップ3｜遺産分割審判（家庭裁判所）

調停でもまとまらない場合、手続きは遺産分割審判に移行し、裁判官が証拠と法律に基づいて遺産の分割方法を決定します。

審判の特徴：

裁判官が不動産鑑定等の証拠に基づいて分割方法を判断
審判には強制執行力があり、競売による換価分割が命じられることもある
不服がある場合は即時抗告（高等裁判所への不服申立て）が可能
審判の途中で和解的な解決（調停成立）に至るケースもある

期間： 調停から審判まで合わせて1～2年程度

注意： 審判では当事者の希望どおりの分割になるとは限らず、競売（市場価格より安く売却されることが多い）を命じられるリスクもあります。できる限り協議・調停段階での解決を目指すことが、結果的に全員の利益につながります。

不動産相続で押さえるべき3つのポイント

1. 相続登記の義務化！放置すると過料の対象に

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました。

相続登記の期限：

相続により不動産を取得したことを知った日から 3年以内
正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料 の対象

重要ポイント：

義務化は施行前に発生した相続にも適用されます（施行日から3年以内に登記が必要）
遺産分割協議がまとまらない場合は「相続人申告登記」で暫定的に義務を履行できます
登記を放置すると、次の相続が発生して権利関係がさらに複雑化します

注意点： 遺産分割協議がまとまらないことを理由に登記を先送りにするケースが多く見られます。協議の解決と登記をセットで進めることが、結果的に最も負担の少ない方法です。

2. 評価方法の選択で取り分が数百万円変わる

不動産の評価方法（固定資産税評価額・路線価・実勢価格・鑑定評価）によって、代償金や各相続人の取り分が大きく変動します。

評価のポイント：

遺産分割では原則として「分割時の時価」が基準
不動産を取得する側は低い評価を、代償金を受け取る側は高い評価を主張しがち
調停・審判では、不動産鑑定士による鑑定評価が重視される
賃貸物件・借地権・農地・山林などは評価が特に複雑

注意点： 相手方が提示する査定額をそのまま受け入れる前に、必ず複数の評価を比較してください。当事務所では、不動産鑑定士や不動産会社と連携し、依頼者にとって適正な評価額を算出します。

3. 税務を踏まえた分割方法の選択が重要

不動産相続では、分割方法の選択が相続税・譲渡所得税に大きく影響します。

税務上の主な検討事項：

小規模宅地等の特例：同居親族等が自宅を相続する場合、土地の評価額を最大80%減額できる（適用には要件あり）
換価分割の場合、売却益に譲渡所得税が課税される（相続税の取得費加算の特例で軽減できる場合あり）
空き家となった実家の売却には、譲渡所得の3,000万円特別控除が使える場合がある

注意点： 「誰がどの不動産を相続するか」によって、家族全体の税負担が数百万円単位で変わることがあります。当事務所は税理士と連携し、法律面と税務面の両方から最適な分割案をご提案します。

不動産相続の弁護士費用

基本費用表

項目	費用（税込）
初回法律相談（60分）	無料
超過分（1時間ごと）	11,000円
不動産を含む遺産分割（協議・調停）	着手金：330,000円報酬金：取得できた財産の11%（最低660,000円）
不動産を含む遺産分割（審判）	着手金：440,000円報酬金：取得できた財産の11%（最低660,000円）
共有物分割請求（交渉・訴訟）	着手金：330,000円～報酬金：取得できた財産の11%（最低660,000円）
諸経費	33,000円

注記：

事案の難易度や遺産額により、着手金・報酬金を増減額することがあります
協議から調停、調停から審判に移行する場合、追加着手金が発生します
不動産鑑定を行う場合、鑑定費用（実費）が別途発生します
宇都宮家裁本庁の場合、期日5回を超えた場合に6回目から出廷日当が発生します
宇都宮家裁本庁以外の場合、1回目から出廷日当が発生します

費用削減制度

当事務所では、以下の費用削減制度をご用意しています：

制度	削減額
相続人調査からの継続依頼	着手金から110,000円割引
相続財産調査からの継続依頼	着手金から110,000円割引

費用例（協議・調停）

ケース1：取得した財産（不動産・代償金等）が750万円の場合

着手金：330,000円
報酬金：750万円 × 11% = 825,000円
諸経費：33,000円
──────────
合計：1,188,000円（約119万円）

相続財産調査から継続依頼の場合：

着手金：330,000円 – 110,000円 = 220,000円
報酬金：825,000円
諸経費：33,000円
──────────
合計：1,078,000円（約108万円）
→ 11万円の削減

ケース2：取得した財産が1,500万円の場合

着手金：330,000円
報酬金：1,500万円 × 11% = 1,650,000円
諸経費：33,000円
──────────
合計：2,013,000円（約201万円）

相続財産調査から継続依頼の場合：

着手金：220,000円
報酬金：1,650,000円
諸経費：33,000円
──────────
合計：1,903,000円（約190万円）
→ 11万円の削減

ケース3：取得した財産が3,000万円の場合

着手金：330,000円
報酬金：3,000万円 × 11% = 3,300,000円
諸経費：33,000円
──────────
合計：3,663,000円（約366万円）

費用例（審判）

ケース1：取得した財産が750万円の場合

着手金：440,000円
報酬金：750万円 × 11% = 825,000円
諸経費：33,000円
──────────
合計：1,298,000円（約130万円）

ケース2：取得した財産が1,500万円の場合

着手金：440,000円
報酬金：1,500万円 × 11% = 1,650,000円
諸経費：33,000円
──────────
合計：2,123,000円（約212万円）

報酬金について重要なポイント

報酬金は「取得できた財産の金額」に応じて発生します。

不動産を取得した場合：取得した不動産の評価額を基準に算定
代償金・売却代金を取得した場合：実際に取得した金額を基準に算定
最低額は660,000円（66万円）
取得財産が600万円未満の場合でも最低額66万円が発生

例：
取得した財産が500万円の場合
計算上：500万円 × 11% = 55万円
実際の報酬金：66万円（最低額が適用）

サービス	費用（税込）
相続人調査	110,000円
相続財産調査	110,000円～
遺産分割協議書の作成のみ	110,000円
預金や証券の口座解約	1件につき33,000円

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 遺産が実家の不動産しかなく、現金がありません。どう分ければいい？

主な方法は3つあります。①不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を支払う「代償分割」、②不動産を売却して代金を分ける「換価分割」、③特定の相続人がそのまま取得する「現物分割」です。代償金の資金がない場合は、換価分割や、不動産担保ローンの活用などを検討します。安易な共有分割は将来のトラブルのもとになるため、お勧めしません。ご事情に応じた最適な方法をご提案します。

Q2. 弁護士に依頼すると費用はいくらかかる？

初回相談は60分無料です。その後、協議・調停の場合は着手金330,000円、報酬金は取得できた財産の11%（最低額660,000円）、諸経費33,000円がかかります。詳細は「弁護士費用」セクションをご参照ください。不明な点は、無料相談時にお気軽にお尋ねください。

Q3. 不動産の評価額で揉めています。どの評価方法が正しいのですか？

遺産分割では、原則として「分割時の時価（実勢価格）」を基準とします。ただし、固定資産税評価額や路線価を基準に合意することも当事者間の合意があれば可能です。協議で合意できない場合、調停・審判では不動産鑑定士による鑑定評価が重視されます。当事務所では、不動産鑑定士や不動産会社と連携し、依頼者にとって適正な評価額を主張・立証します。

Q4. 実家に住んでいる兄が遺産分割に応じてくれません。どうすればいい？

まず弁護士名で交渉を行い、それでも応じない場合は家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停でもまとまらない場合は審判に移行し、裁判官が分割方法を決定します。占有を続ける相続人に対しては、賃料相当額の不当利得返還請求を検討できる場合もあります。長期化するほど解決は難しくなるため、お早めにご相談ください。

Q5. 共有名義の不動産を解消したいのですが、可能ですか？

はい、可能です。まず共有者間の協議で持分の買取りや売却を交渉し、まとまらない場合は地方裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起できます。判決では、現物分割・代償分割（価格賠償）・競売による換価分割のいずれかが命じられます。なお、遺産分割が未了の共有状態の場合は、共有物分割ではなく遺産分割の手続きによる必要があります。

Q6. 祖父名義のままの土地があります。今からでも手続きできますか？

はい、できます。ただし、祖父の相続人（またはその相続人）全員による遺産分割協議が必要となり、数次相続により相続人が多数になっているケースでは、相続人調査から始める必要があります。相続登記の義務化により放置のリスクは高まっていますので、お早めにご相談ください。当事務所では、相続人調査から協議のとりまとめ、司法書士と連携した登記まで一貫して対応します。

Q7. 相続登記をしないとどうなりますか？

2024年4月から相続登記は義務化されており、相続による取得を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象となります。また、登記を放置すると不動産の売却ができない、次の相続で権利関係が複雑化する、といった実害も生じます。遺産分割協議がまとまらない場合は「相続人申告登記」で暫定的に義務を果たす方法もありますので、ご相談ください。

Q8. 調停にはどのくらい期間がかかるの？

一般的には6ヶ月～1年かかることが多く、不動産鑑定を行う場合はさらに数ヶ月を要することがあります。当事務所では、宇都宮家裁の実務運用を熟知し、調停委員の傾向を踏まえた効率的な主張・立証を行うことで、できる限り早期解決を目指します。

Q9. 賃貸アパートを相続しました。家賃収入は誰のものになりますか？

相続開始から遺産分割成立までの間に生じた賃料は、判例上、各相続人が法定相続分に応じて取得します（遺産分割の対象とは別個の扱い）。特定の相続人が賃料を独占している場合は、不当利得として返還を請求できる可能性があります。収益物件は管理・税務の問題も絡むため、早期に分割方法を確定させることが重要です。

Q10. 小規模宅地等の特例とは何ですか？

被相続人の自宅の土地などを一定の親族が相続した場合、相続税の計算上、土地の評価額を最大80%減額できる特例です（330㎡まで）。同居していた親族が取得する場合などに適用され、相続税額に大きな影響があります。誰が自宅を相続するかによって特例の適用可否が変わるため、当事務所では税理士と連携し、税務面も踏まえた分割案をご提案します。

Q11. 相続税の申告期限が迫っています。間に合いますか？

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなってから10ヶ月以内です。不動産の分割協議に時間がかかる場合でも、まずは法定相続分で未分割のまま申告を行い、分割成立後に更正の請求等で修正することが可能です。ただし、未分割のままでは小規模宅地等の特例が当初申告で使えないなどの不利益があるため、期限内の分割成立が理想です。当事務所は税理士と連携し、遺産分割と相続税申告を同時並行で進めます。