相続不動産の分け方―分割方法ごとのメリット・デメリット―
ほとんどの場合において相続財産の中には不動産が含まれます。
しかし現金や預貯金と違って単純に分割できない不動産はどのように分ければいいのでしょうか。
今回の記事では相続不動産を分けるにあたってどんな方法があるか、そのメリットとデメリットも併せてわかりやすく解説していきます。
当事務所では相続問題の経験が豊富な男女4人の弁護士が、お互い協力しあってチームを組んで問題を解決します。
栃木県という地域柄不動産が関連する相続を数多く扱ってきたため、不動産関連の相続問題に関してのノウハウが豊富です。
不動産が関わる相続でお困りの際はどうぞお気軽に私ども相続の専門家にご相談ください。
相続不動産を分けるには
相続財産に不動産がある場合、その性質から単純に切り分けて相続分ごとに受け取ることができません。
そのため4つの分割方法のいずれかによって分けることになります。
- 現物分割
- 共有分割
- 換価分割
- 代償分割
以下で詳しく解説していきます。
(1) 現物分割
現物分割とは、土地、建物などの不動産ごとに、そのまま相続人の1人が取得する方法です。
そのままで分割することから現物分割と呼びます。
相続不動産の全部をそのまま相続人の1人が取得するわけではありません。
登記がされているごと（一筆ごと）に相続人が取得します。
たとえば、土地Aと建物Aは長男、土地Bと建物Bは次男、土地Cは長女が取得するケースなどです。
現物分割のメリット
現物分割のメリットは、その手続きが非常に簡単なところです。
相続人間で話し合いがまとまれば不動産を売却する必要もなく、代償金（後に解説します）の支払も不要です。
また、共有状態でもないので一つ一つの不動産ごとに売却や賃貸に出すことも自由にできることもメリットです。
現物分割のデメリット
現物分割のデメリットは、公平に分けることが難しいことです。
相続財産が不動産や現金預金といった複数の財産であるとき、その価値にはバラツキがあるため、法定相続割合に応じた分割をおこなうのは困難です。
そのほかにも、土地以外に相続財産がない時は、相続人の1人が相続財産を独占することになり不公平だと揉めることも多いです。
揉めた結果、他の相続人から遺留分侵害額請求（一定の相続人が最低限の取り分を請求すること）を受けることも考えられます。
(2) 共有分割
共有分割とは、相続人が不動産を持分ごとに共有する形で取得する方法です。
たとえば、相続人が配偶者と子1人の場合で法定相続割合にしたがって共有分割で相続する時、土地Aや建物Aそれぞれについて、配偶者と子がそれぞれ持分2分の1ずつ取得することになります。
共有分割のメリット
共有分割のメリットは、現物分割と同様に手続きが非常に簡単である点です。
不動産売却をせずに済み、法定相続割合どおりであれば登記せずとも第三者に対抗（所有権を主張）できます（平成30年7月の法改正により、相続分が法定相続割合を超える時は登記をしなければ第三者に対抗できなくなりました）。
また話し合いに応じた割合通りに持分を決めることが可能なので、遺産分割協議がまとまりやすいとのメリットもあります。
共有分割のデメリット
共有状態にあるため、不動産の売却や賃貸に出したり抵当権などの担保を設定したりする場合に、共有者全員の同意が必要になるため、処分がしにくくなることがデメリットです。
たとえば、共有状態にあるままで所有者の1人が亡くなり相続が発生した場合は、そのなくなった人の持ち分が亡くなった人の遺産となり、亡くなった人の相続人の遺産分割の対象となります。
そうなってしまうと権利関係がさらに複雑になり、処分は一層難しくなってしまいます。
(3) 換価分割
換価分割とは、相続不動産を売却してお金に換え（換価）、その代金を分ける方法です。
換価分割のメリット
不動産の売却代金を相続割合に応じて分けるので、公平に分けることが可能です。
代償分割（以下で解説します）のように、不動産を取得する相続人に代償金を支払うほどお金がなくても、遺産分割が可能です。
換価分割のデメリット
相続不動産を売却するわけですから、その不動産が人手に渡ることは避けられません。
不動産を守ることはできないのがデメリットといえるでしょう。
(4) 代償分割
代償分割とは、不動産は相続人の1人が取得する代わりに、他の相続人に相続分相当の代償金を支払う方法です。
たとえば相続人が兄弟2人の場合で法定相続割合にしたがって代償分割で相続する時、土地Aや建物Aを兄が1人で取得する代わりに、土地Aと建物Bの価値の2分の1相当の金額を兄が弟に支払うことになります。
代償分割のメリット
相続分を超える部分について代償金を支払うので、公平に分けることができます。
また不動産自体は相続人の1人が単独で所有するので、売却や賃貸に出す等の処分が自由にできることもメリットです。
代償分割のデメリット
他の相続人に代償金を支払わなければならないので、不動産を取得する相続人に代償金を支払う能力（資力）が必要となります。
支払能力がなければこの方法を選ぶことができません。
まとめ
不動産が関係した相続には、高度な専門知識が必要です。知らないで話し合いにのぞむと不利な結果となりかねません。
相手の言い分だけで判断せず、相続問題を数多く解決してきた当事務所へのご相談をお勧めします。
当事務所は相続問題に詳しい男女合計4人の弁護士が、チームとなって相続問題に取り組みます。
長年の慣習だから不動産は長男だけが相続するといった理由だけでは、他の相続人が損をする可能性は十分にあります。
私どもは相続問題での豊富な経験を踏まえた交渉で、あなたの相続問題を解決します。
気軽に相談していただけるよう、夜9時まで電話を受け付けています。
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初回相談は60分まで無料ですので、どうぞ気軽に当事務所までご相談ください。
