相続不動産の評価方法―不動産の評価額と評価方法について―

執筆者

弁護士 関口 久美子 (せきぐち くみこ)

弁護士法人宇都宮東法律事務所 代表社員（パートナー弁護士）

所属 / 栃木県弁護士会 (登録番号43125)

保有資格 / 弁護士

不動産評価の重要性と基本概念

相続において、不動産の評価は極めて重要な要素です。適切な評価は、公平な相続分の算定や相続税の正確な計算につながります。不動産評価には主に以下の方法があります。

1. 路線価方式
2. 倍率方式
3. 実勢価格（時価）

これらの評価方法の違いや、評価のタイミングによる影響を理解することは、相続に関わる全ての人にとって重要です。

路線価とは

路線価は、国税庁が毎年公表する、道路に面した標準的な宅地の1平方メートル当たりの評価額です。

• 相続税や贈与税の算定基準として使用される
• 毎年7月1日に新しい路線価が公表される
• 前年の1月1日時点の地価公示価格の約80%を目安に設定される

路線価の特徴

• 公平性：同じ地域内での相対的な評価が可能
• 安定性：急激な変動が少なく、予測可能性が高い
• 簡便性：誰でも簡単に概算評価が可能

実勢価格（時価）との差

実勢価格は、市場で実際に取引される価格を指します。路線価と実勢価格には、しばしば差が生じます。

主な理由

1. 評価時点の違い：路線価は前年の地価を基準とするため、タイムラグが存在
2. 安全率の考慮：急激な地価下落リスクを考慮し、路線価は控えめに設定される傾向がある
3. 個別性の反映：路線価は標準的な土地を基準とするため、個別の不動産の特性を完全には反映しない

実勢価格と路線価の差の例

• 都心部の人気エリア：実勢価格が路線価を大きく上回ることがある（例：路線価の1.5倍以上）
• 過疎地域：実勢価格が路線価を下回ることもある（例：路線価の0.8倍程度）

評価のタイミングとその影響

不動産の評価額は、評価時点によって大きく変動する可能性があります。相続税における不動産の評価時点は、原則として相続開始時（被相続人の死亡時）です。

評価タイミングの影響例

1. 地価上昇期
   • 相続開始直後に評価：相対的に低い評価額
   • 相続税申告期限（10ヶ月後）に評価：より高い評価額の可能性
2. 地価下落期
   • 相続開始直後に評価：相対的に高い評価額
   • 相続税申告期限に評価：より低い評価額の可能性

具体的な計算例

東京都心部の不動産（土地100㎡）の評価例

1. 路線価による評価（2023年）
   • 路線価：80万円/㎡
   • 評価額：80万円 × 100㎡ = 8,000万円
2. 実勢価格（2024年）
   • 市場価格：120万円/㎡
   • 評価額：120万円 × 100㎡ = 1億2,000万円

この例では、路線価と実勢価格に4,000万円の差が生じています。

不動産評価に関する注意点

1. 路線価の確認
   • 国税庁のウェブサイトで最新の路線価図を確認
   • 専門家（不動産鑑定士、税理士など）に相談することも推奨
2. 評価方法の選択
   • 路線価方式：市街地の土地
   • 倍率方式：路線価の定められていない地域の土地
   • 個別評価：大規模な土地や特殊な利用状況の土地
3. 地積規模の大きな宅地の評価
   • 広大地評価：一定規模以上の土地は減額評価される場合がある
4. 建物の評価
   • 固定資産税評価額を基に計算
   • 築年数や構造により評価額が変動
5. 借地権・貸宅地の評価
   • 権利関係により評価方法が異なる
   • 専門家の助言が特に重要

評価の差異がもたらす影響

路線価と実勢価格の差異は、以下のような影響をもたらす可能性があります。

1. 相続税額の変動
   • 実勢価格が高い場合：過少申告のリスク
   • 実勢価格が低い場合：過大な税負担の可能性
2. 遺産分割への影響
   • 適正な価値を前提としないと、他金融資産を含めて評価した際に 相続人間で不公平な分配をしてしまうリスクがあります
   • 相続人間で合意の上で協議を進めておかないと後日、トラブルの原因となる可能性もあります
3. 二次相続への影響
   • 評価額の差が大きい場合、次の世代での相続時に問題が生じる可能性があります

専門家の活用と重要性

不動産評価の複雑さを考慮すると、以下の専門家の助言を受けることが重要です。

1. 不動産鑑定士
   • 専門的な不動産評価
   • 市場動向の分析
2. 税理士
   • 相続税申告に関する助言
   • 税務上の最適な評価方法の選択
3. 弁護士
   • 相続に関する法的助言（あくまでも相続人間での合意を前提に評価と分配を考えます。合意が難しい場合には裁判上の手続きの中で鑑定の申し立てを行います）
   • どのような評価が妥当かを法的に考え遺産分割協議を進行するにあたりサポートを行います

専門家の活用メリット

• 正確な評価による適切な相続税申告
• 相続人間のトラブル防止
• 将来的なリスクの軽減

最近の傾向と今後の展望

1. デジタル化の進展
   • オンラインでの路線価確認の簡便化
   • AI技術を活用した不動産評価システムの開発
2. 地域による格差の拡大
   • 都市部と地方の不動産価値の差が拡大
   • 評価方法の更なる細分化の可能性
3. 環境要因の考慮
   • 災害リスクや環境性能が評価に与える影響の増大

まとめ

不動産の評価は、相続において極めて重要な要素です。路線価と実勢価格の差、評価のタイミングによる影響を正しく理解し、適切に対応することが求められます。

重要なポイント

1. 路線価と実勢価格の差を認識する
2. 評価のタイミングが結果に大きく影響することを理解する
3. 個々の不動産の特性を考慮した評価を心がける
4. 専門家の助言を積極的に活用する
5. 最新の法改正や評価基準の変更に注意を払う

適切な不動産評価は、公平な相続の実現と、将来的なトラブル防止につながります。相続に関わる全ての人が、この複雑な課題に対して十分な知識と準備を持って臨むことが重要です。

補足：よくある質問